[摘要] 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，经研究，决定对贵溪市台侨宿舍片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收。
贵溪市人民政府关于贵溪市台侨宿舍片区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收的决定
▲拟征收范围图
贵溪市台侨宿舍片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案
为加快我市城市改造步伐，改善居住环境，根据城市建设规划要求，我市决定启动贵溪市台侨宿舍片区棚户区改造项目。为做好项目范围内国有土地上房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合该项目实际，制定如下房屋征收补偿方案（以下简称《方案》）。
条
征收目的和意义
坚持“政府主导、市场运作、以人为本、和谐征收”的原则，扎实推进以人为核心的新型城市化建设，进一步改造城市危旧住房，改善百姓居住环境，全力将台侨宿舍片区棚户区改造项目建成“群众认可、社会满意、政府放心”的民生工程和德政工程。
第二条
征收原则
依法依规，程序正当，合理补偿，公开公平。
第三条
征收范围及征收对象
征收范围：东至电厂专线及御水苑；西至筲箕山东路；南至御水苑；北至建设大道。
具体详见市自然资源局出具的拟征收范围图。
征收对象：征收范围内国有土地上房屋及其建筑物、附属物及构筑物等。
第四条
征收主体、征收部门和征收实施单位
征收主体：贵溪市人民政府
征收部门：贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室
征收实施单位：贵溪市东门街道办事处
第五条
被征收人
征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。
第六条
征收签约、搬迁交付拆除期限
1.签约结算期限：自2020年11月27日起至2020年12月31日（含）止。
签约结算时间节点自2020年11月27日起至2020年12月28日（含）止；
第二签约结算时间节点自2020年12月29日起至2020年12月31日（含）止；
2.搬迁交付拆除期限：自签订征收补偿协议之日起30天内完成腾空搬迁并交付征收部门拆除。
第七条
房屋合法性认定、面积计算、房屋性质和用途认定
1.房屋合法性认定
凭不动产登记证（房屋产权证）等有效证件认定。
不能提供上述有效证件的，被征收人可向东门街道办事处提供其他相关材料，贵溪市人民政府或授权指挥部组织市自然资源局、市住房和城乡建设局、市城市管理局、市房产管理局及东门街道办事处组成确权定性小组进行调查、认定并提出处理意见。
2.房屋建筑面积计算、性质和用途的认定
已依法登记的房屋，其性质、用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书和房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
被征收房屋的建筑面积由征收部门聘请第三方测量机构进行测量，测量结果与房屋权属证书和房屋登记簿不一致的，以实际测量的面积为准。如被征收人有异议的，可向征收部门申请按程序由测量机构复核一次。
房屋建筑面积的测量规范按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB\T17986-2000）确定的标准执行。
3.不予补偿的情形
自2020年8月10日《冻结公告》发布后，在征收范围内实施新建、扩建、改造房屋和改变房屋用途及设立新的房屋租赁抵押等不当增加补偿费用的行为，一律不予补偿。
4.违法建筑的补偿
经调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但在本方案规定的时间内签订协议并自行拆除的，给予违法建筑自行拆除补助（具体见附件2），不补偿搬迁费、临时安置过渡费、奖励补助等其他费用。
5.单位自管公房、直管公房
以登记簿确认的面积、性质、结构为补偿依据。
6.在单位土地上搭建的建筑物、构筑物由确权定性小组会同土地权属单位进行调查、认定并提出处理意见。
第八条
征收私有住宅房的补偿
实行货币补偿与产权调换两种方式，由被征收人自行选择。征收协议一经签订，不得更改。
除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,被征收房屋和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值根据被征收房屋类似房地产的市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按“房地合一”的原则进行评估确定。
因安置房户型和数量限制，被征收房屋的住宅建筑面积在产权调换时，剩余住宅建筑面积不足安置房单套建筑面积二分之一的，剩余住宅建筑面积只按市场评估价格予以货币补偿；超过二分之一的，可再选择一套面积最靠近的安置房，超出的面积由被征收人按政府批复的采购价购买。
（一）货币补偿
1.被征收房屋的价值，是以选定的房地产价格评估机构根据房屋征收决定公告之日的类似房地产的市场价格，按评估方式确定的货币金额。
2.房屋征收补偿协议书签订后15个工作日内一次性支付（签约奖及搬迁腾空奖的支付时间按本方案的其他规定执行）。
3.被征收人符合住房保障条件的，优先安排住房保障（不轮候）。
（二）产权调换
1.被征收房屋的住宅套内建筑面积按1:1的比例调换安置房套内建筑面积，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
2.安置房屋和被征收房屋的套内面积相等部分的公摊面积，互不找差；
安置房套内建筑面积大于被征收房屋套内建筑面积，超出的建筑面积部分按比例分摊公摊面积（计算公式：安置房公摊面积÷安置房套内建筑面积×安置房套内面积大于被征收房屋套内建筑面积部分面积）
3.办理不动产登记面积包括套内建筑面积和公摊面积。
4.按照“先签约先挑选安置房”的原则选房（具体挑选房屋规则由征收部门另行制订并公布实施）。
5.安置房源：筲箕山永泰生活中心（改建地段）、中央豪门小区（具体房源的位置、面积、价格等信息以实际公布的为准）
所有安置房均由被征收人和小区的开发企业（或征收部门指定的单位）签订《商品房买卖合同》，被征收人必须按照小区的开发企业（或征收部门指定的单位）的要求和交房时间办理收房手续。
6.安置房屋价格按照贵溪市人民政府批准的《关于市政府新建和预采购商品房用于台侨棚户区改造项目安置房源价格的批复》（贵府字〔2020〕54号）执行。
7.由被征收人负责缴纳安置房的住宅专项维修资金。
（三）本市常住户口，被征收房屋住宅建筑面积小于40平方米（含），且只有此一套住房的。
1.选择货币补偿的，按照住宅建筑面积40平方米结算。
2.选择产权调换的，可选择一套面积最靠近的安置房。安置房屋建筑面积补齐40平方米，不结算差价；40至60平方米（含）的部分按单体建筑成本价（具体见附件1）结算差价，超出60平方米的部分按政府批复的采购价结算。
（四）其他补助、签约奖、腾空奖见本方案第十四条。
第九条
征收私有非住宅的房屋
除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,被征收房屋和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值根据被征收房屋类似房地产的市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按“房地合一”的原则进行评估确定。
因安置房户型和数量限制，被征收房屋的营业房建筑面积在产权调换后，剩余营业部分的建筑面积不足安置房单套建筑面积二分之一的，剩余营业部分的建筑面积只按市场评估价格予以货币补偿；超过二分之一的，可再选择一套面积最靠近的安置房，超出的面积由被征收人按政府批复的采购价购买。
一、征收私有营业用房
（一）货币补偿
1.被征收房屋的价值，是以选定的房地产价格评估机构根据房屋征收决定公告之日的类似房地产的市场价格，按评估方式确定的货币金额。
2.房屋征收补偿协议书签订后15个工作日内一次性支付（签约奖及搬迁腾空奖的支付时间按本方案的其他规定执行）。
（二）产权调换
1.被征收房屋的套内建筑面积按1:1的比例调换安置房套内建筑面积，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
2.安置房屋和被征收房屋的套内面积相等部分的公摊面积，互不找差；
安置房套内建筑面积大于被征收房屋套内建筑面积，超出的建筑面积部分按比例分摊公摊面积（计算公式：安置房公摊面积÷安置房套内建筑面积×安置房套内面积大于被征收房屋套内建筑面积部分面积）
3.办理不动产登记面积包括套内建筑面积和公摊面积。
4.按照“先签约先挑选安置房”的原则选房（具体挑选房屋规则由征收部门另行制订并公布实施）。
5.安置房源：筲箕山永泰生活中心（改建地段）项目（具体房源的位置、面积、价格等信息以实际公布的为准）
安置房屋均由被征收人和小区的开发企业（或征收部门指定的企业）签订《商品房买卖合同》，被征收人必须按照小区的开发企业的要求和交房时间办理收房手续。
6.安置房屋价格按照贵溪市人民政府发布的《关于市政府新建和预采购商品房用于台侨棚户区改造项目安置房源价格的批复》（贵府字〔2020〕54号）执行。
7.由被征收人负责缴纳安置房住宅专项维修资金。
二、征收非营业用房
包括用于办公、教学、生产、加工、酒店、旅社、服务、仓储等用途的建筑物，根据评估机构的市场评估价实行货币补偿。
三、停产停业损失补助、其他补助及奖励
1.停产停业损失补助：被征收房屋为营业用房及从事经营行为的非营业用房性质的房屋停产停业损失，每月按其房屋评估价的5‰计算或通过评估确定。
营业房计算停产停业损失补助的基数按下列方法确定：
被征收人所选的安置房价值大于或等于被征收房屋的价值时，以被征收房屋的价值为计算基数；被征收人所选的安置房价值小于被征收房屋的价值时，以所选安置房的价值为计算基数，但价值差额部分另给予补助期6个月。
2.停产停业补助期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止（交付时间以征收部门通知的时间为准）；实行货币补偿的，补助期为6个月。
四、其他补助、签约奖、腾空奖见本方案第十四条。
第十条
征收住宅改非住宅的房屋
1.原属合法住宅用房，被征收人利用临城区主次干道，未经有关部门批准自行改为经营性房屋，在2003年11月1日前连续经营至今且被征收时仍在经营，并依法取得《工商营业执照》《税务登记证》的，对房屋改于实际经营的面积部分经确权定性后，在征收时按营业房予以补偿安置。
2.原属合法住宅用房，在征收决定公告前连续两年以上经营且被征收时仍在经营，并依法取得《工商营业执照》《税务登记证》的，被征收时按住宅房进行补偿安置，对房屋改于实际经营的面积部分经确权定性后，另给予住宅房市场评估价20%的补偿，并给予6个月的停产停业损失补助，不再给予临时过渡补助费。
3.不符合上述情形的，被征收人将住宅改为非住宅的一律按住宅进行补偿。
第十一条
征收“房改房”的房屋
未交清“房改房”价款，或实测房屋建筑面积多出产权登记面积的部分（不含无证搭建），经原房改产权单位审定，被征收人按 “房改”政策补缴房款，并缴纳滞纳金，滞纳金利率按一年期的定期存款计算。
补缴房款和滞纳金后的房屋面积可计入征收面积。
第十二条
征收设有抵押权的房屋
抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构或所在居委会办理提存公证。
第十三条
征收单位的房屋
自管住宅、自管非住宅和直管公房住宅、直管公房非住宅以及在单位土地上搭建的建筑物、构筑物，补偿安置后由产权单位、管理单位负责腾退、搬迁腾空。
第十四条
其他补助与奖励
（一）装饰装修补偿
室内装饰装修及附属设施（含隔热层）补偿按市场评估。
（二）搬迁补助
按800元/户/次的标准给予搬迁补助。
货币补偿给予一次搬迁补助，产权调换给予两次搬迁补助。
（三）临时过渡补助
1.由被征收人自己寻找周转房临时过渡。
2.选择货币补偿的过渡期限为6个月；
选择产权调换的：①筲箕山永泰生活中心过渡期限为36个月内；②中央豪门小区过渡期限为12个月内；（具体房源信息以实际公布的为准；具体交房时间以征收部门通知的为准。）
营业房房屋不给予临时过渡补助。
3.按住宅建筑面积每平方米每月6元结算；每户结算后少于800元/月的，按800元/月结算。在签订征收协议时一次计发6个月，此后的临时过渡补助按季每季季初发放。
4.安置房建筑面积大于被征收房屋建筑面积的，按被征收房屋建筑面积计算临时过渡补助费; 安置房建筑面积小于被征收房屋建筑面积的，按安置房屋建筑面积计算临时过渡补助费。
5.被征收人选择产权调换的房屋期限内未交付的，自之月起，安置房建筑面积大于被征收房屋建筑面积的，按被征收房屋住宅建筑面积的1.5倍支付临时过渡置补助; 安置房建筑面积小于被征收房屋住宅建筑面积的，按安置房屋建筑面积的1.5倍支付临时过渡置补助;超过12个月的,按2倍支付临时过渡补助。
安置房交付之月起临时过渡补助终止发放，但再给予三个月的临时过渡补助。
（四）电器类移点、移机补助
有线电视移点一个终端补助500元补助（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；
固定电话、网络移点一个终端补助158元补助（凭征收时仍在使用的电话缴费单、仍在使用的宽带缴费单办理）；
分体壁挂式空调迁移补助每套200元，分体立式空调迁移补助每套400元。
电、燃气热水器迁移补助每套200元，太阳能、空气能热水器补助每套1000元；
如选择货币补偿的：另外电表一户一表补助600元，水表一户一表补助1100元，在2017年1月1日前已安装管道液化气的一户一表补助2390元。
（五）签约奖
被征收人既有货币补偿也有产权调换，或选择的安置房源位置不同，签约奖按比例结算。
1.房屋为住宅，选择筲箕山永泰生活中心（改建地段）产权调换的：
在签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房住宅部分的市场评估价值的10%给予奖励。
在第二签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房住宅部分的市场评估价值的5%给予奖励。
2.房屋为住宅，选择货币补偿的或选择中央豪门小区产权调换的：
在签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房住宅部分的市场评估价值的5%给予奖励。
在第二签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房住宅部分的市场评估价值的3%给予奖励。
3.房屋为营业房，选择货币补偿的：
在签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房营业房部分的市场评估价值的5%给予奖励。
在第二签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房营业房部分的市场评估价值的3%给予奖励。
4.房屋为营业房，选择筲箕山永泰生活中心产权调换的：
在签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房营业房参加产权调换部分的市场评估价值的15%给予奖励，其他部分按5%给予奖励。
在第二签约结算时间节点内签约并结算完毕的，按被征收房营业房参加产权调换部分的市场评估价值的10%给予奖励，其他部分按3%给予奖励。
（六）搬迁腾空奖
在签约时间节点期限内签订协议完成结算的，并在签订征收补偿协议后30天以内搬迁腾空完毕的给予6万元/户搬迁腾空奖；
在第二签约时间节点期限内签订协议完成结算的，并在签订征收补偿协议后30天以内搬迁腾空完毕的给予4万元/户搬迁腾空奖；
超过上述期限交付拆除的，不再支付搬迁腾空进度奖。
(七)房屋补偿款及补助款在签订征收协议后的15个工作日内支付；签约奖在房屋腾空交付拆除后的15个工作日内支付。
第十五条
住房保障和民生保障
1.被征收居民迁出原地后的义务教育入学，可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或在安置房所在地就近学校入学。
2.对符合城市居民生活保障范围的困难家庭，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由安置房所在地民政部门审查核定发放生活保障金。
3.因征收迁入的居民与安置房所在地原居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地管理原则在安置房所在地参加城乡居民合作医疗保险。
第十六条
被征收人的户数按以下原则确定
1.已登记的房屋，按房产证的数量确定被征收人的户数；但被征收人自建的一栋房屋被登记为相同用途、同一产权人（包含夫妻双方）致使有多本房产证的，仍按一户计算。
2.房屋权属已登记为共有权人（含按份共有、共同共有）的，按一户确定户数。
3.房屋权属未登记、土地使用权已登记的，按登记的土地使用权的本数确定被征收人的户数，但一宗土地权属范围内被登记同一使用权人（包含夫妻双方）多本土地证的，仍按一户计算。
4.未登记的房屋，一栋房屋为一户。
5.已办理了产权登记的房屋，所有权人全部或其中产权共有人死亡的，如没有办理产权转移登记手续，按原来的房产证的本数确定户数。
第十七条
契税减免及收费奖励
1.根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）和《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的有关规定，被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税；重新购置住房的，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
2.选择产权调换安置的，办理“不动产权证”时，被征收人应缴纳的行政事业性收费、服务性收费全免，“不动产权证”登记费由被征收人负责缴纳。
第十八条
其他事项
1.签订征收补偿协议时，房屋产权人应带本人身份证到场，产权人因故不能到场的，可由受托人携本人身份证、产权人身份证、授权委托书到场签字。
2.对房屋征收及范围内应该依法保护的建筑物、构筑物、树木等其他设施，依据国家有关规定办理。
3.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
4.房地合一征收补偿原则，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，登记机构注销房屋所有权登记和土地使用权登记。
5.被征收人按照协议已完成搬迁或按照补偿决定确定的搬迁期限已完成搬迁的，不得擅自拆除，由市人民政府房屋征收与补偿管理办公室统一组织有资质的房屋拆除单位进行拆除。
6.未竣工房屋按评估价值实行货币补偿，不补偿搬迁费、临时安置过渡费、奖励补助等其他费用。
7.被征收房屋设定抵押、承包、租赁的，由相关当事人自行协商解除抵押、承包、租赁关系。
8.附属房（附属房是指住宅房的配套用房）、构筑物，按市场评估价实行货币补偿，不实行产权调换。
第十九条
征收补偿决定及强制执行
房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请贵溪市人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由贵溪市人民政府依法申请人民法院强制执行。
第二十条
附件
附件与正文具有同等法律效力。
第二十一条
解释
本方案由贵溪市人民政府房屋征收与管理办公室负责解释。
附件:1.单体建筑成本价
2.违法建筑自行拆除补助标准
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