[摘要] 2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”（CQCHPI）。
2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”（CQCHPI）。CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响，大限度地保证了房价指数的同质可比，目前包含北京、上海、天 津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区（不含远郊区县）。
CQCHPI新建商品住房价格指数显示，中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头，但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。2015年第四季度，典型城市新建商品住房价格较上一季度上涨3.0%，涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓，但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。
黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取，房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价，就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。 CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人，一线城市尤为突出。从2006年季度到2015年第四季度十年间，典型城市房价总 体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度，不 同群体的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题高度凸显。典型城市中，十年房价涨幅前三位城市依次为：深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨 20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。十年房价涨幅后三位城市依次为：大连房 价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%；西安房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%；成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。
金融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱，房价走势则更多地为城市特性及区域性因素所主导。分城市的CQCHPI新建商品住房指数显示，各个城市之间的差别很 大，而且2015年第四季度各个城市的房价表现出现进一步分化。主要一线大城市房价呈现快速上涨势头，环比涨幅继续扩大或至少保持在高位。特别对北京和上 海而言，2015年第四季度的房价上涨是全年涨幅的主要贡献者。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度成为新兴热点，带动全年房价涨幅出现一定上扬。 但多数二线城市并没有从本轮房地产上涨行情获利很多，不少城市在第四季度反而呈现房价继续回落的情况。
具体而言，上海在2015年第四季度的环比涨幅高达8.0%，较上季度的2.6%扩大很多，显示上海房价仍处于加速上涨的通道，虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%，但第四季度的 大翘尾显示上海在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力。深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%，虽然仅次于上海，但较第三季度的26.2% 已经有明显回落，然而深圳2015年全年房价累计涨幅高达十分惊人的54.2%，如此巨大的房价涨幅一方面反映了深圳高新技术产业的红火，同时也可能蕴藏 着不理性的市场气氛。相比深圳和上海，北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并不算很高，全年累计涨幅为5.7%（但如将远郊区县包含在内 全年累计涨幅将达到9.2%），这与北京“自住型商品房”占比扩大有关，同时北京中心城区的交易量相比于远郊区县继续下滑。作为准一线城市的天津，虽然房 价在2015年第三季度出现9.1%的环比涨幅，但在2015年第四季度出现明显降温，该季度环比涨幅不足0.1%，表明天津的本轮房价上涨行情有可能出 现强弩之末的态势。
在二线城市中，武汉和西安表现相对较为火热，武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%，甚至高于北京， 带动了2015全年上涨了5.1%；西安的楼市情况与武汉类似，2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%，是2015全年4.7%涨幅的大贡献者； 然而，曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡，虽然第三季度一度有1.0%涨幅，但第四季度房价意外地掉头向下，出现1.6%的环比下跌，导 致2015年全年只有1.1%的涨幅；成都情况与大连类似，2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌，第四季度的跌幅是0.3%，全年的跌幅是 0.2%。
CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数显 示，2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%，环比涨速比上季度提高2.5个百分点，全年上 涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳（12.7%）、上海（7.3%）、天津（3.9%）和北京（3.0%）。 2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0，涨速比上季下降0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉（2.0%）、成都（0.9%）、西安（-0.9%）大连（-0.7%）。
财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁，各大城市财富正向以金 融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集，而传统产业板块购房需求相对下降。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示，各大城市内部，新兴板块特别是 金融服务产业板块房价涨速居首，传统商圈房价上涨相对乏力。从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看，各区位子市场中，深圳后海板块（比上年同季 上涨57.9%，下同）、北京金融街板块（27.7%）、上海陆家嘴板块（15.0%）、天津滨江道板块（12.3%）、成都高新南区板块（8.4%）、 武汉光谷板块（8.4%）、大连华南区板块（-0.9%）、西安曲江新区板块（-1.1%）等金融服务或新兴业产业板块，均在各自的城市板块中房价表现 佳或为抗跌；而深圳东门-翠竹板块（44.2%）、北京国贸CBD板块（17.6%）、上涨徐家汇板块（11.2%）、武汉江汉路板块（5.9%）、成 都建设路口板块（4.7%）、大连青泥洼板块（-2.0%）、西安钟楼板块（-3.2%）等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。
住 房产品需求结构不断升级，低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示，小户型住房市场增速有所下降，中大户型时代正 来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看，在八个典型城市中，有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现好或为抗跌的套型均在 120m2以上；有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现差的套型均在90m2以下。只有北京比较特殊，在高企房价的压力下，70m2以下住房同比 涨幅高，140m2以上住房同比涨幅低。产品需求结构的变化，与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。
2015 年第四季度，在复杂的国内国际经济形势下，虽然城市间分化特征愈加突出，但典型城市房价总体稳中有进，尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够 根据市场形势及时调整，也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等，都对楼市形成向下的压力。但利率 下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等，在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的 强化，也对其房价形成有力支撑。
2016年，尽管国内国际经济形势将更加复杂多变，但由于政府政策支持力度的持续加大，中国城市房价出现整 体硬着陆的可能性很小，但仍需要重点关注以下三种局部房价风险：一是2015年房价暴涨的城市如深圳等，随着投机需求和不理性购房热退潮，房价有快速回调 的风险；二是部分高铁明星城市如武汉等，由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性，繁荣的楼市存在退热的风险；三是一些住房库存过高、去 化周期较长的城市，如天津、成都等，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。
2016年及未来更长的时期，中国城市体系将发生重大调整，城市功能 将进一步分化，部分城市房价在震荡中将迎来新的发展机遇。的城市与城市群将形成，其房价也将与国际住房市场共进退，如北京、上海、深圳等房价将逐步 与世界超市明星城市处于同一水准；另一方面，由于交通通信技术的长足进步，以及一线城市服务半径的扩大，部分二线城市服务功能将相对退化，其房价也难以有 很好的表现；但在城市群内，新兴城市将不断崛起，成为楼市新的增长点。
在各大城市内部，优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等，其房 价表现及抗跌能力都将较其它板块高；而传统商业中心、制造业聚集区等，由于产业地位的相对下降和居住环境不佳，其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结 构看，随着舒适型住房观念的扩散，中大户型产品的吸引力要高于小户型。
针对当前及未来房价变化的新动向，我们建议开发企业顺应市场形势降低住房价格、调整产品结构，建议政府以提高居民住房支付能力为中心来 设计住房相关政策。具体而言，一是开发企业对滞销产品，应放弃幻想主动降价，避免被债务拖垮；二是开发企业应调整经营策略，注重开发性价比高、能快建快销 的住房产品，避免囤地和高价抢地，同时应挖掘提高房地产服务的价值；三是政府应该鼓励发展低价可负担的商品住房产品，通过税费减免、土地出让优惠、合理规 划、制度创新等手段，扩大低价可负担普通商品住房供应，给予中低收入阶层较低成本获得商品住房的机会，实现藏富于民；四是政府应该努力进一步降低城镇居民 购房压力，如出台按揭贷款利息抵扣个税政策，减免普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费，对居民首次购买普通商品给予适度补贴等。
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人民日报三问房价会不会降？农民买不买账？
自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。
据粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些？效果如何？
1问
各地去库存组合拳有哪些
各地出台的去库存政策主要分为5类。
，住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50％。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。
推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。
甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33％，江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1％的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。
江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及400余户房地产开发企业。
第三，加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。
第四，不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。
此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15％。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80％以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
第五，实施房地产供给侧改革。山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。
2问
农民买房积极性提高了吗
记者走访安徽、河南、广西等地楼市发现，当前三、四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力大，其次是省辖市。”
各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，按2015年的销量算，该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月，舞阳县开始实行农民进城补贴政策，农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴，新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前，前两批73套房的补贴已经发放到位，共发放补贴99万元，第三批已上报50多套，呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说，今年春节期间就卖了40多套，接近去年全年的销量。
房价高仍是影响农民购房的重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠，从老家到省城合肥已有4年，但一直没有购房，“虽然有了几万元积蓄，也看了一些远离市中心的房子，可动辄十几万的首付，还是超出了我的能力范围。”
除了望而生畏的高房价，受访农民表示，买房还担心3个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？
广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为“新市民”，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。
3问
房地产商会主动降价吗
对于购房者关心的房价问题，臧冲等业内人士认为，从目前来看，三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。
“目前尚没有降价措施。”广西一大型房地产企业负责人认为，房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。
一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中“保住”了房价，“价格在稳中有小幅度增长。”
在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。
对于市场上强烈的“降价”呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对‘土地财政’的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。”
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