空置住房可供2.2亿人住去库存政策迎窗口期

房天下综合整理  2015-11-21 07:27

[摘要] 业内人士指出，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。

“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”近日，中央高层对于房地产的提法引发各界热议。业内人士指出，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。

严峻的库存压力

楼市库存到底有多严重？国家统计局发布数据显示，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。

68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。

去年9月30日房贷新政以来，宽松的房地产、金融等政策延续，使得楼市需求逐步释放，10月份之前的6个月，单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势。不过，今年回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，来自亚豪统计显示，2015年9月末，商品房待售面积66510万平方米，比2014年同期减少了10622万平方米，但相比2014年同期却增加了21874万平方米。

亚豪机构市场总监郭毅分析称，两年之内，高决策层有关住房问题的表态从“千方百计增加住房供应”转为“化解房地产库存”。不仅于此，还多了“促进房地产业持续发展”的表述。库存再度走高，开发投资增速失速下滑等并不乐观的房地产数据，是导致中央对于房地产行业的调控方向由增供给扭转为去库存的重要原因。

拉低房地产开发投资

房地产库存的持续高位直接影响到了房地产投资数据，根据国家统计局数据，1-10月，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

易居研究院跟踪的35城住宅库存报告显示，去年下半年以来，三、四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史高位，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。这种负面影响也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。

郭毅表示，今年上半年，房地产开发投资占到国民生产总值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，6年来首度破“7”，不得不承认，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

2013年，在严厉的限购政策打压下，商品房销售额增速还曾一度高达77.6%，之后一路下滑，到2014年及2015年的一季度甚至降至负增长。在国家及地方政府一系列的宽松政策下，商品房销售额快速回升。在稳经济的前提下，通过提振楼市信心来拉动房产投资和消费，成为直接有效的手段。

地方政府已经开始行动

对于后续的政策，11月11日国务院常务会议提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

郭毅判断，中央既然指明了房地产调控的新方向，那么接下来的新一轮宽松政策即将喷涌而出，降首付、减税费、提高公积金贷款上限等常规手段都将得到充分运用，央行货币信贷政策也将继续宽松，为市场注入充沛的流动性。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

事实上，为了加速去库存，地方政府已经在行动，近日，重庆发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面，并加快去库存。《通知》鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款低首付款比例统一调整为20%。

值得一提的是，就在5天前，广东中山颁布新的积分入户政策，在全市范围内购买普通住房，入户积分由100分提高到150分，这也被外界解读为变相救市。

据中信建投研究发展部新报告显示，自2014年至今，地方发布救市政策超过27个，仅今年9月，就有至少6个地方发布救市新政。

完善长效机制

中指研究院认为，房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。

民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三、四线城市去化起到积极作用。短期看，我们觉得有三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间；公积金使用率提升；减免税费及购房补贴等行政措施。

张大伟表示，购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按人口数量计算，这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

此外，据报道，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通过购买商品房或对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题。目前根据中央释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

分化的楼市

为了加速楼市去库存，在公积金贷款、购房补贴、契税减免等常规手段，及户籍改革等长效机制多重发力的同时，业内人士同时提醒，目前楼市分化趋势，将使得不同城市的楼市去库存面临不同的市场环境。

上海易居房地产研究院11月6日发布的《10大都市区人口与房价报告》显示，目前国内城市绕城高速路以内人口（常住城镇和非农户籍人口）超过500万的都市区有10个。报告显示，十大都市区人口排名依次是上海、北京、深圳、广州、重庆、武汉、天津、成都、南京和杭州。从2007-2015年三季度十大都市区商品住宅价格涨幅看。八年左右的时间，上海都市区涨幅排名居首，年均涨幅15.3%，合计涨幅超过两倍；年均涨幅超过10%的都市区依次是上海、南京、北京、深圳、重庆和天津的六大都市区，各都市区商品住宅价格不到八年的时间合计涨幅都超过一倍。

报告显示，十大都市区房价与人口两者量及其增幅，存在比较明显的正向关系。也就是说，人口多的都市区，房价相对较高，反之亦然；人口导入迅速的都市区，房价涨幅相对较快，反之亦然。有些城市存在差异，主要是土地供应情况不同，比如成都的人口增幅并不低，但由于土地供应量大，导致总体住宅供大于求，房价涨幅较小。

郭毅预计，未来，一线、二线城市的房地产市场将保持住珍贵的销量回暖势头，部分经济发达的三线城市楼市成交量也有望步入上行，而库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解，因此，政策需要有针对性，这样才能根据不同城市房地产发展情况，有的放矢。

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高层关注房地产去库存 新一轮救市措施或出台

连续几日中央对于去库存的强调，楼市也有望迎来利好。沪深指数18日跌幅超过1%，而房地产板块逆势涨1.63%。

房地产板块领涨

18日早盘，房地产板块逆势爆发，尽管午后随大盘下行有所回落，但截至收盘，房地产板块涨1.63%。个股方面，中天城投、中江地产、中航地产三股涨停，阳光城涨9.52%，皇庭国际涨7.04%，荣安地产涨6.67%，保利地产涨6.26%。

消息面上，先是在中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。紧接着在次日的国务院常务会议上，国务院总理李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。

中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。专家分析，新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

中原地产首席分析师张大伟对《财经日报》称，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。

为什么当前去库存如此重要？一方面是缘于目前高企的库存压力。国家统计局的数据显示，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。两年以来，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

当然，库存压力主要来自于三四线城市。张大伟说，库存问题是一个分化的问题，目前一二线市场在2014年9月30日以来一系列政策刺激下，库存压力明显缓解。目前压力大的主要是三四线城市。数据显示，1~10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1~9月份回落0.4个百分点，拉动销售整体下行。

在房地产开发投资方面，1~10月份，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创下了21个月以来的新低。10月当月，房地产开发投资下降2.4%。由于房地产开发投资历来占固定资产投资的20%左右，而且影响到上下游如钢铁、水泥产业的投资，因此房地产开发投资的下滑无疑会在很大程度上影响固定资产投资的增速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然今年市场去库存效应开始显现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还需要出台更多的针对性举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，后续开发商拿地和投资的意愿才可能增强。

三四线如何去库存

张大伟说，为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。不过此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。

厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报说，房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

因此，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强它们对周围人口的吸引力。一般而言，三四线城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县，如果连下面的市县人口都吸引不了，那么三四线城市要增加住房需求也就无从谈起。但现在的问题是，农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，三四线城市的发展一直比较慢。

那么如何增强三四线城市的吸引力？这里面加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，未来在以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

不过，如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有三四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的布局亦十分关键。例如，河北省提出，要利用京津冀协同发展的国家战略为契机，促进北京周边地区房地产市场发展，以建设与城市群相适应的卫星城市为目标，强化规划的引领作用，不建“睡城”和“围城”。

另一方面，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。即在2015年~2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套、农村危房1060万户。在这方面，目前各地纷纷实施的保障性住房货币化补贴、收购存量商品房为保障房等举措也是解决商品房库存的一个重要途径。

比如，郑州市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。

此外，在信贷政策方面，继续宽松仍有必要。张大伟说，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。之前非限购城市的首付降低到25%，未来还有望继续调整降低。

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