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楼市分析:政策一松再松 购房成本一低再低

半岛晨报  2015-10-15 06:46

[摘要] 2015年,我国楼市政策以“宽松”为主基调,对以往的各种限制和压制几乎全面松绑,且是一松再松,不由让人感叹:购房成本如今是没有低,只有更低。

2015年,我国楼市政策以“宽松”为主基调,对以往的各种限制和压制几乎全面松绑,且是一松再松,不由让人感叹:购房成本如今是没有低,只有更低。

央行年内四次降息贷款利率创历史新低

2015年上半年,央行对我国商业贷款基准利率存款准备金率进行了3次降息和3次降准的调整。下半年,降息的脚步仍在继续,8月26日起,央行再次下调贷款基准利率0.25个百分点,五年期以上商业贷款基准利率将从5.4%降至5.15%,公积金贷款利率则由3.5%降至3.25%,这是央行今年内第四次下调贷款基准利率,至此,无论是公积金还是商业贷款,贷款利率都创出了历史新低。几次降息的累积,降低了购房贷款的门槛,月供压力也有所减轻。

全年数次“削门槛”为降低首付不遗余力

3月30日,央行、住建部、银监会发出通知,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房低首付款比例调整为不低于40%;使用公积金贷款购买首套普通自住房以及拥有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的,低首付款比例也分别调整为20%和30%,8月31日,这一标准再次降低为20%。

9月份,辽宁省省直住房公积金管理中心贷款政策做出调整:使用省直住房公积金贷款购买首套二手房的,首付款比例由原来的不低于30%调整为20%。

9月30日,央行和银监会联手送出了“国庆大礼”:在不“限购”城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为不低于25%。

首付的一降再降,对于积蓄不多的年轻人来说,大可解燃眉之急。

两次调整普通住宅标准 降低税费负担

今年,对普通住宅标准的两次调整分别为“辽7条”和“新辽7条”,目前,9月5日出台的“新辽7条”为准,即原“容积率在1.0以上”不变;“单套建筑面积144平方米以下”调整为“单套建筑面积168平方米以下”;“单套总价款300万元以下”又降回“单套总价款200万元以下”,以上三个条件必须同时具备。

按照新标准计算,个人购买160平、单价12000万元/平、容积率在1.0以上的住宅,原来契税税率非普通住宅4%计算为76800元,如今成为普通住宅后,税率则按3%计算为57600元,节省19200元,如果该住房属于家庭住房的,税率为1.5%,契税则为28800,节省48000元。

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房地产投资年内或触底回升

近期有关部门发文放宽房地产市场外资准入门槛、二套房公积金贷款首付比例调整等政策成为业内关注的焦点。分析人士认为,政策助力“金九银十”旺季,将强化地产短期配置价值。另一方面,房地产的长趋势下滑使得政策效应边际性减弱,投资项出现起色的时点或将晚于预期,预计年内仍有望见到房地产投资触底回升,房地产板块的投资机会将更多地突出结构性、区域性等特征。

融资成本趋于降低

齐鲁证券分析师罗文波认为,从7月固定资产投资数据来看,投资周期尚未启动,销售情况又发生变化。商品房周度销量回落,房企拿地积极性有所下降,库存去化速度随着销量的减少而显著减缓,如果要维持楼市的前期增长,需要新的政策进行进一步刺激。

平安证券分析师认为,在行业成交旺季即将到来之际,购房政策再次加码旨在稳定住房需求,结合前期多次降息带来的实际购房成本下降,在房价尚未全面上升之时,将对购房需求实现支撑。同时,开发商也将在四季度进入买地高峰,在当前经济下行压力加大的背景下,地产投资企稳对宏观经济具有重要意义。货币政策再次强调宽松方向,有助于降低地产商的融资成本。同时,再融资窗口开启,使上市房企在并购中具有更多资金优势。

招商证券分析师赵可认为,房地产政策并不孤立,而是整个逆周期政策的一环。目前经济预期仍悲观将更加凸显地产的支作用,政策助力“金九银十”旺季强化地产短期配置价值。中期来看,经济复苏仍可期待,未来水泥、钢产量和发电量的实际产出复苏叠加前期去产能将改善产出缺口,其带来通胀回升的同时,也会增强本币币值稳定性,从而利好房地产。

重点城市库存拐点出现

兴业证券分析师阎常铭认为,在人民币汇率下行、经济形势疲弱、货币政策持续宽松三个因素中,货币政策是决定房地产基本面重要的核心因素。从大类资产配置角度看,货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例将会上升。长周期来看,中国房地产长周期没有达到顶点。利率市场化叠加金融自由化必将持续提升按揭贷款占银行总贷款的比重。

长江证券分析师刘俊认为,从近期行业基本面看,七八月销售环比有所降温,重点城市的库存量开始下降,库存拐点出现,价格回暖从一线城市二线城市延伸的局面已经形成。此次央行降息降准再次对资金面构成重大利好,房贷利率再创新低将进一步刺激购房需求的释放。另外,此次降息降准恰逢“金九银十”之前开发商蓄力推盘的关键时点,九月、十月的销售量有望再创新高。同时,高房价与高库存仍是行业的桎梏。流动性宽松对需求端的利好终将向供给端传导,并带来房价的上涨和供给的扩张。

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