[摘要] 今年贷款买房更省钱,盘点买房必知的10件大事。
2015年已过大半,楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度,楼市风云变幻,政策也是一波未平一波又起,“央妈”“任性”连续降息降准,不仅让股市犹如过山车,楼市也深受影响。
“十一”小长假在即,很多家庭除了有出游计划,也会有看房计划,那么,我们先给你盘点一下今年买房必须知道的10件事。
【政策篇】
8月25日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,成为2015年的第四次降息,至此,商业贷款首套房年利率低为4.87%。而以北京公积金为例,北京5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。从中国近20次房贷利率变化看,无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了低纪录。
●点评:降息的同时还有降准,这意味着银行将释放更大规模的贷款,房贷将更好申请,购房者的利息支出也更少。
公积金调上限高120万
从2015年1月1日起,北京公积金个人贷款高可贷金额从80万元上调到120万元。此前六年里,北京公积金贷款高额度都是80万元。据悉,要贷出120万,一是购买政策性住房,包括经适房、限价房等;二是购买90平方米以下住房,而且必须是首套房。
●点评:自住房由于是商品房属性,但因其套型面积以90平方米以下为主,因此大部分自住房买家还是可以享受到此实惠的。
松绑二套房 商贷首付为四成
3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,购买第二套房商业贷款低首付款比例为40%;公积金贷款购买首套普通自住房,低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房低首付为30%。
●点评:2013年以来,二套房首付高达七成,成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”,此新政大大降低了其购房门槛。
减税负 营业税“5改2”
从3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
●点评:减免了一批过2年但不足5年的房产的交易税费成本,从而使二手住宅市场出现成交放量。
公积金再降首付 低2成
5月,北京出台公积金政策,二套房首付比例为3成。8月31日,住建部、财政部、央行下发通知,下调公积金二套房的首付比例。9月14日起,在北京拥有1套住房并已结清公积金贷款的,二套房公积金贷款低首付款比例从30%降到20%。
●点评:当前北京二套房公积金贷款的高额度只有80万元,所以只要房价超过100万,“首付2成”的优惠就难享受,购房者必须支付较大比率的首付。
通州传利好 限购升级
今年以来通州副中心利好消息频传,房价快速上涨的通州楼市在8月15日迎来北京“史上严限购”,外地人想在通州买房,除了满足北京限购的条件外,还必须要有近三年在通州区缴纳社保或个人所得税的证明,而北京户籍家庭想在通州买房,必须名下无房,如果已经拥有1套住房,想在通州购买第二套,则必须满足户籍属于通州区且落户三年(含)以上,或近三年在通州区缴纳社保或个人所得税的证明。
●点评:限购一个多月来,通州住宅楼市遇冷,但不限购的商住项目成交大涨。
供大于求 “限外”松绑
8月,住建部、商务部等部门联合出台《关于调整房地产外资准入和管理有关政策的通知》,称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。此前,2006年文件对于境外个人购房曾设有“在境内工作、学习时间超过一年”的限制,境外机构只能购买办公用的非住宅立项房屋。
●点评:楼市总体呈现供大于求局面,适当放宽对外资投资房地产和购房的限制就显得有必要。
【市场篇】
北京楼市整体回暖
据北京市房协发布的数据显示,今年前8个月北京新建纯商品住房(不包括自住房)成交4.05万套,同比增31%;成交均价2.87万元/平米,同增7%,这一均价已在近五年同期中处于高水平。二季度开始,北京楼市明显升温,7月份到达成交的一个高点之后,随后成交量虽有下降,但多个豪宅项目入市,使得签约价格带来的结构性上涨。10月北京预计有36个新盘入市,成交量有望上升。
●点评:虽然楼市金九成交量走势平稳,但今年北京房价上涨已是事实。
10万+新盘高端化
由于近年来地价飙升,北京楼市今年入市销售的新盘中,高端化、豪宅化成为趋势,且成交火热。截至9月20日,北京单价超过10万的豪宅签约套数达到了创造历史纪录的169套,即使剔除盘古集中签约的96套,也达到了73套的历史高纪录。这是此前豪宅成交历史高年份28套的2.6倍。
●点评:为了追求更高利润和平衡土地成本,预计将有一批项目“被高端化”,销售出现分化。
北京一地难求地价高涨
受到北京住宅类土地供应稀缺,以及豪宅市场持续走高的影响,2015年以来北京住宅土地成交出现“入市就卖出高价”的现象。9月8日,朝阳区东坝南区地块成交,折合楼面价4.7万元/平方米;9月9日,朝阳区孙河乡西甸村地块,纯商品房楼面价达5.86万/平方米。
●点评:地价高涨,将带动房价上涨预期,北京新盘将进入豪宅时代。
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中国进入负利率时代 专家:大家应多消费买房换车
数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%,高于1年期存款利率。这意味着我国再次进入负利率时代,在此情况下,1万块存银行,1年后反而缩水。普通市民应该怎么理财?
中国进入负利率时代
钱越存越“少”
目前一年期存款的基准利率是1.75%,也就是说,你把钱放银行是跑不赢通胀的,只会“越存越少”,我国进入“负利率时代”。
打个比方说,你存银行1万块钱,一年后你本息收入是10175元,物价若维持2%的上涨,那么今天1万元可以买到的商品一年后就需要10200元,你存银行一年净亏25元!一年前的1万元购买力仅相当于一年后的9975元。直接导致了你的财富缩水,更别提增值了。
“负利率时代,可能还会持续挺久的时间。”某股份制银行个人业务部经理贺磊认为。
银行理财产品进一步下跌
在股市行情陷入深度震荡之际,也和股市一起下行的还有银行理财产品。
据银率网数据库统计,2015年9月5日至2015年9月11日共有811款人民币非结构性产品发售,平均预期为4.66%,其中仅有10款产品的预期率超过6%,占人民币非结构性理财产品总量的1.23%。
银率网分析师闫自杰认为,银行理财产品持续走低原因:一方面,央行9月6日降准实施,预计可释放6000亿元左右的流动性;另一方面,受近期股市波动影响,银行理财直接或间接参与股市配资的规模急剧缩减,银行理财在改革转型中暂时无法找到更多元化的高渠道。理财产品在未来还会有进一步下跌的空间。
业内建议:可配置美元或P2P理财
在负利率时代,股市又不好,银行理财产品走低的情况下,普通市民应该怎么理财?
陕西中阳财富管理公司董事长刘彦建议,配置一些美元资产,期待进一步的空间。适当参与互联网理财,比如P2P公司理财,锁定8%-12%的年。
贺磊则建议,在负利率时代,老百姓应该多消费,“在保证日常开支,以及未来养老、医疗、子女教育准备金的前提下,多多改善生活,包括买房、换车、旅游。”
有理财分析师建议,在目前利率很低的情况下,尽量不要让自己的钱躺在银行睡大觉,要想方设法进行多元化的投资理财,以让自己的资金进行增值。
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