[摘要] 定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保,定金罚则体现的是定金的惩罚,包括两层含义:交付方违约的,定金丧失；收受方违约的,双倍返还定金。
2015年3月,在中间人的介绍下,清某、云某两人口头商定清某以8.2万元购买云某的房屋一套。随后,清某交付云某3000元,云某给清某出具收条一张,该收条载明“今收到清某买房压金钱叁仟元整”。
随后,云某反悔拒绝以8.2万元的价格将房屋出售,并通知清某拿回3000元。而清某则认为,双方已经形成房屋买卖的合意,云某反悔应该承担定金罚则,双倍返还定金,于是将云某起诉至河北省张家口市康保县人民法院。
法院审理后认为,双方未在收条中明确说明该笔款项为定金,亦未约定符合定金性质的相关条款,且收据中写明“压金3000元”,故不能认定该3000元为定金,应为押金。据此,法院驳回了清某的相关诉求。
法官庭后解释称,定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保,定金罚则体现的是定金的惩罚,包括两层含义:交付方违约的,定金丧失；收受方违约的,双倍返还定金。
根据法律规定,定金合同为要式合同,应当采用书面形式。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押(压)金或者订金等,但没有约定为定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。而在本案中,原告在签订合同时没有考虑“定金”和“压(押)金”一字之差在法律适用上的不同,发生纠纷后只能追悔莫及。
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2015年的中国经济，实体低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而楼市依然畅旺。
8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正；这也是近16个月来，首次出现半数城市房价上涨。
这背后，是房地产调控6年来大的宽松政策出台，以及不断的降准降息带来的“负利率”时代再次来临，房地产保值增值功能凸显。
但与前四次“负利率”不同的是，当前的楼市并非整体向好，而仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼，楼价在低迷中徘徊。
长期来看，由于房价已处高位，以及人口因素的变化，中国所有城市的房地产资产价格，未来上涨都将放缓。
“负利率”与房价共振
秋天已至，但中国房地产市场热度不减，利好不断。
自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、财政部、央行又联合发文，自9月1日起，公积金贷款二套房首付降至两成，至此，已实施近5年的限购政策，在绝大部分城市已经取消，楼市“限贷”也已大幅放松。
8月28日，住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”，一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是，这是过去十年来，政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，当下的政策，已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”的态度，而是以“稳定”、“支持”、“促进”取代。
宏观层面，今年以来，央行三次降息降准，目前1年期存款利率已降至1.75%，而国家统计局公布的新数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代，中国房地产市场面临2009年以来宽松的环境。
“负利率”，是指一年期存款利率低于居民消费价格指数（CPI）增速。华泰证券的研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
另据国家统计局数据，在上述4次负利率期间，房地产都表现为价格大幅上涨，每次的涨幅在12.8%-60%之间。
这次负利率，房价还会大涨吗？新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前A股正面临剧烈调整，房地产作为居民保值性强的大类资产，有望成为负利率时代抵御通胀的佳标的。
严跃进认为，楼市环境宽松势头不减，一旦普通购房者和专业投资者意识到房产的保值及增值功能，就会积极入市，进而促使市场交易量快速上升。
从来看，6月中旬以来，在股市下跌的同时，房价整体微涨。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。
楼市冰火两重天
今年以来楼市的表现特征之一，就是城市之间的分化严重。
8月份，根据中指研究院数据，前十大城市中，只有一半房价上涨。其中，上海房价同比上涨9.9%，均价为35405元/平方米，北京房价同比上涨3.25%，均价为33784元/平方米，而深圳房价已同比上涨26.38%，均价达38000元/平方米！
与此同时，广州、杭州8月份房价同比均跌逾5%，均价分别为17000、16000元/平方米；重庆房价同比跌幅更达8%，均价仅为7000元/平方米。
房地产与金融资深评论人黄立冲指出，与以往普涨的市场格局不同，当前楼市虽然回暖，但城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。
张大伟指出，从8月份数据看，房价涨幅依然持续，而且逐渐从一线城市开始蔓延到二线城市。从南京等城市看，房价涨幅在加速，过去调整深的部分城市也开始恢复，比如杭州、宁波等城市开始上涨；此外，7月份同比上涨只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上涨已经有9个城市。
但是，整体的三四线城市因为库存值过高，即使政策和信贷多重刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
数据显示，深圳、上海、合肥、贵阳等城市处于库存压力低的水平。土地需供比深圳为1.00，合肥1.02，上海0.99，贵阳1.38，四个城市库存消化周期指标全部在10个月以内，人均累计新房销售面积都低于或稍高于平均水平，表明这四个城市的新房销售还有不错的增长空间。
相对而言，泸州、扬州、唐山等三四线城市处于较弱的位置，供应压力大而需求潜力低。这些城市未来的住房需求增长空间将低于其他城市。
虽然一二线城市相对“不愁卖”，但张大伟认为，虽然一线持续回暖，但后续要面临价涨量跌的新课题；此外，城市中过多的豪宅项目，也会“拖累”一二线楼市房企的去化速度。
从市场来看，整体的库存压力仍在加大。据国家统计局数据显示，截至7月末，商品房待售面积66259万平方米，同比增长18%。
另据WIND统计数据显示，截至9月7日，已公布半年报的138家房企的总存货金额高达2.47亿，相较去年同期22024.96亿的存货总量，同比涨幅高达12%。这还是剔除了前期借壳上市的绿地的数据，如叠加上绿地的存量，总库存或将高达2.8万亿。
谈及今年楼市走势，中国房地产协会副会长任志强表示，目前还有6亿多平方米的库存，消化库存目前还在位，所以房价不会飞涨。“开发商的房子不敢随便涨价，因为还有大量库存，只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价”，任志强说。
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