[摘要] 业内 表示，目前楼市在成交量、价格方面都有走强趋势，各地密集调整公积金政策等利好政策，将推动楼市进一步去库存化。
近日，住建部、财政部与央行发布通知称，9月1日起，调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金低首付款比例由30%降低至20%。事实上，早在政策出台之前，南京、西宁、山东等多地早已密集调整了公积金政策，包括“公积金贷款转商业贴息贷款”“公积金即提即贷”“提高公积金贷款额度”等诸多具体措施。业内 表示，目前楼市在成交量、价格方面都有走强趋势，各地密集调整公积金政策等利好政策，将推动楼市进一步去库存化。
多地多角度调整公积金政策
楼市政策再出新规。近日，住建部、财政部与央行发布通知称，9月1日起，调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金低首付款比例由30%降低至20%。
其实国内多个地方在此之前就已经在公积金政策方面“各显神通”。
哈尔滨住房公积金管理 近日发布消息称，进入9月，其5年期以下住房公积金贷款利率由3%下调至2.75%，5年期以上公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%。据悉，这是今年以来哈尔滨市三次下调公积金贷款利率。
8月24日，南京住房公积金管理 发布《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法》，提出“公转商贴息贷款”措施，而在此前扬州市也推出了这项措施。
据了解，今年7月份以来，已有四川成都、河南、湖北武汉等多地出台政策放宽公积金贷款条件，而2季度，深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个省份或地级市已出台住房公积金新政。
除部分城市外，一些省份也在全省范围内调整公积金政策。山东省8月初出台关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见，包括降低首付款比例、放宽贷款条件、扩大提取范围等众多内容。
或将刺激楼市加速去库存
今年以来，普通商品住宅库存高居不下依然是国内二三线城市面临的突出问题。同时，房地产开发 增速放缓也进一步影响了关联产业发展。业内人士认为，公积金贷款新政有助于进一步提振住房消费信心，缓解商品住宅高库存格局。
据了解，去年以来，国家相关部委已多次发文要求不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。“今年以来，住建部两次召开专题会议，通报住房公积金使用情况，要求各地加快释放结余资金，提高资金使用效率，进一步拉动住房消费。”山东省住房和城乡建设厅副厅长李力对记者表示。
据山东省住房和城乡建设厅数据，2014年，山东省发放住房公积金贷款370亿元，拉动住房消费785亿元，公积金贷款占个人住房贷款的19.4%。而同时，公积金缴存余额不断增长，已从2004年的295亿元增长到去年的2198亿元。
与此相对的是各地房地产市场的高库存。国家统计局发布的数据显示，7月末，商品房待售面积66259万平方米，同比增长20%。山东一家主要在三线城市 的房地产企业负责人告诉记者，自2014年以来，这家公司开发的楼盘销售速度明显放缓，“以往竣工前销售率在80%以上，但现在主体完成后销售量还不足50%。”而在山东全省，6月末商品房平均去库存化周期仍然超过20个月。
受高库存影响，部分房地产关联企业的经营也陷入低迷。山东一家为房地产项目提供粉煤灰砖的企业负责人说，2013年年生产能力达到5亿块，但2014年销售不足1.2亿块。这位负责人说，不仅销售量萎缩，回款速度也放缓。
业内 分析认为，公积金的大量沉淀与楼市的高库存形成鲜明对比，因此以公积金强化对楼市的资金支持成为一条合理路径。“目前不少三四线城市库存压力明显，放宽公积金政策，明显有利于降低放这些城市的去库存压力。”上海易居房地产研究院智库 研究总监严跃进说。
数据显示，近月来一系列政策的推动，房地产销售速度明显加快。国家统计局数据显示，今年1-7月份，商品房销售面积同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点。
地产 完全回暖尚需时日
业内 分析认为，各地密集出台公积金贷款新政，将强化目前已开始增长的楼市成交量，推动房地产市场更为活跃，但普通住宅库存高、消化周期长的局面难一时扭转， 是改变房地产 增速下降态势仍需时日。
近几个月来，随着成交量的上涨，房价上涨城市不断增多，国家统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有29个，上涨和持平的城市分别比上月增加4个和1个。
虽然房地产市场销售量增长，但要带动房地产 的增速提升，仍需时日。统计数据显示，自去年以来房地产开发 增速持续回落，今年1-7月份，房地产开发 52562亿元，同比名义增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。同时，房地产开发企业土地购置面积仍同比大幅下降32.0%。
“放宽公积金政策肯定有利于推动楼市活跃，但这并不能很快改变整体库存偏高的现状， 是高库存仍占压大量开发商资金，这导致房地产 增速回调尚需时日。”合富辉煌山东区域市场总监许传明说，从生产周期来看，土地市场明显回暖还需半年至一年时间。
此外，以公积金 撬动楼市，仍面临一些障碍待破除。今年4月底，济南市住房公积金管理 发布信息提到，经调查、核实，部分房地产开发企业在销售商品住房时存有拒绝缴存住房公积金的购房职工使用公积金贷款，或附加其他不合理条件等行为。
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8月31日，住建部、财政部与央行发布通知，将二套房低首付比例降至20%，条件是首套房贷款已结清。这既是央行等年内第二次降低公贷首付比例，也是上周二央行降准降息后推出的又一楼市利好。
这次公贷政策调整，影响力几何？改善性需求能实现了吗？解决首付后，贷款好解决吗？8月31日，记者 时间做了调查。
宽松
对三、四线城市是大利好
二套房首付比例由30%降至20%，与首套房一样待遇，这已是公积金贷款政策 为宽松的了。我省一名长期研究公积金政策的业内人士说，时隔不到半年，二套房首付比例再降一成，这对改善性需求的释放和激发，肯定有一定的刺激和鼓励作用。
“首付比例的降低，实实在在降低了‘能不能买房’的压力。”该人士说，目前来看，无论是刚需还是改善性需求，能不能交上首付款，是能不能买房关键的前提，此次政策的出台就是帮助购房人群把这个“门槛”过了。
“对于一些房价不高的三、四线城市来说，作用会更为明显。”该人士认为，如果房屋总价不高，交上20%的首付款后，余款靠公积金贷款能够满足，这就帮助购房者实现了购房需求。举例来说，若某市房价平均4000元/平米，80平米的房子总价32万元，两成首付款不到7万，剩下的25万通过公贷是可以实现的。
世联行山东区域董事总经理朱江说，从市场来看，“金九银十”已经到来，在这个时间点出台公贷新政，更加刺激和释放改善性需求，促进房子实际成交。
“其实，这次政策对购房者的心理和预期的影响，远大于政策本身对购买能力的影响。”朱江说，目前国家针对楼市的利好政策频出，有利于提升购房者的信心，有利于减轻库存压力，进一步推动市场回暖。
作用受限
贷款压力太大还是得多交首付
“公司给缴的公积金太少了，降了首付还是买不起啊!”“了，每月还款就多了，压力不是更大了?”8月31日，公贷二套房降低首付的消息发布后，不少网友还是觉得买房“压力山大”。
“要真正实现购房需求，降低首付压力只是 步，能不能贷下款、能贷多少，也是 重要的。”公积金政策研究人士认为，此次公贷政策调整，对一、二线城市的影响其实很有限。
以济南为例，根据楼市调研机构统计，济南市区均价8615元/平米，以100平米的改善性需求房源为例，总房款为86万，首付20%为17.2万元，这样需要贷款68.8万元。而根据济南新的公贷政策，家庭高可贷60万，这样来算，公贷还是无法满足购房需求。
朱江说，改善性需求人群主要是两类：一类是为了 ，目前济南市区的热门 基本没有1.4万/平米以下的;一类是为了换套面积大的或综合配套更好的房子，此类房子也都在均价之上。
以燕山小区一套60平米的房子来算，总房款在90万左右，即便交得起18万的首付款，贷款压力还是很大。“这样一来，只能逼着购房者多交首付款，新政的意义也就不大了。”朱江说。
“公积金贷款要考虑到每个人的实际还款能力，如果个人收入较低，每月还款额又很高，除了本人的还款风险外，对整个公贷市场都会带来风险。”上述业内人士指出，在这次新政施行后，很多人还是会遇到“交得起首付，贷不起款”的难题。
尴尬现实
公贷、组合贷并不受待见
退一步讲，即便市民想公贷，但现实是公贷及组合贷在市场上并不受待见。
省城一家大型房企负责人坦言，目前公积金贷款对楼盘的要求很高，要求主体工程必须完工三分之二以上。“目前市场不是很好，我们为了尽快回笼资金，还是鼓励客户选择商贷。”该负责人说，他们也采取了一些刺激措施，比如商贷房价可以打折，公贷就没有折扣。
二手房市场亦是如此。一家房产中介金融部的负责人说，以一套100万元的房子为例，两成首付是20万，这样就要贷80万，以济南的新政策来看，除了60万的公贷外，还有20万的“缺口”需要商贷来补。“很多房主不愿接受买主组合贷，因为公贷放款比商贷慢，房主都想尽早拿到全款。”该负责人说，从实际操作来看，对于二套房来说，交上两成公积金首付款后，余款全部用公贷的人 少，新政的市场影响将 有限。
此外，该负责人提到，每个城市的公积金都有个使用率的问题，每年的缴存额是一定的，如果因贷款或提取导致使用率偏高，就会带来资金紧张问题，在这种情况下，购房者如果再申请公积金贷款，难度就比较大。
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