等额本息和等额本金分别适合哪类还款人群？
库尔勒晚报 2015-09-02 08:20
[摘要] 等额本息和等额本金分别适合哪类还款人群？
等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少，每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，更适用于借款人合理安排每月的生活和进行理财，对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是不错的选择。
等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。这种还款方式，适合生活负担会越来越重，像养老、看病、供孩子读书等，或预计收入会逐步减少的人使用。
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购房者将再迎公积金政策利好。住建部、财政部、中国人民银行联合下发通知，从9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。
近日，楼市利好政策频频出台，继央行重启今年第四轮“双降”后，上周十年“限外令”也紧接着被破除，昨日又调整了二套房公积金政策。在多种政策的加持作用下，房地产市场走向会如何？专家们有怎样的观点？
象征意义大于实际意义
实际上，此次公积金贷款政策调整并非次。“3·30新政”中公积金二套房贷首付比例低从40%降至30%，6月1日，国管公积金新政规定公积金贷款的认定实行“认房不认贷”，再加上本次二套房公积金新政，年内有关楼市政策调整已达三次之多。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受新华网采访时表示，这次调整是“政府为稳定住房消费，稳定经济做出的努力。”
顾云昌认为，首付比例的降低能够为中低收入家庭买房提供支持，降低了买房的门槛，帮助老百姓更容易完成购房的首付阶段。
北京市房地产协会秘书长陈志则认为，降息有利于降低购房者每月支付压力，而降低首付比例只是降低了购房门槛，相比前者，后者对楼市的效应并没那么强烈。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，此次公积金贷款新政是“象征意义大于实际意义”。
张宏伟解释说：“纯公积金贷款符合条件的购房者数量太少了。此外，公积金现在余额不足，不能支持大规模低首付放贷，因而低首付20%是执行不了的，一般来说还是会执行首付三成。”
“此次二套房公积金政策像是在查漏补缺，打擦边球，真正伤筋动骨的商业贷款却不见有所变化。”张宏伟评价道。
专家呼吁下半年楼市政策加码
自“3·30新政”落地，4、5月楼市开始复苏，从6月开始，政策的利好开始大规模辐射。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比5月增加了7个和5个。7月份房地产市场总体延续上月走势，房价环比继续上涨。从上涨城市个数看，新建商品住宅价格环比上涨的城市比上月增加4个，持平的城市比上月增加1个。
过去几月楼市复苏态势显著，性政策“3·30新政”功不可没。接下来能否保持良好走势，各方对于下一步政策出台的期待再次达到新一轮峰值。
在陈志看来，政策调控还是以“调”为主，“在调整中让楼市更适应供需关系的变化，更适应经济增长的需求。”
陈志表示，目前楼市基本上达到供需平衡，一些地区还存在需求趋于饱和、供给过剩的情况。“需求进来才能去化，目前政策对需求增加效果有限，还需要再推出有利的支持政策来促进需求的增长。”陈志说道。
顾云昌也认为政策力度还需加大。“虽然目前房地产市场逐渐企稳，但仍未到达预期。”顾云昌解释说。
国家统计局此前公布的今年1-7月份房地产开发和销售情况显示。商品房销售面积和销售额分别同比增长6.1%和13.4%。但与房地产销售整体回暖相反，房地产投资增速继续下行，房地产开发投资累计完成额同比仅增长4.3%。
“房地产销售回暖能带动了房地产开发资金回笼，进而影响了房地产的开发投资，但这个过程还需一定时间。”顾云昌说，“什么时候房地产资金回笼，顺利带动房地产投资，房地产行业才算真正软着陆”。
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